La Ley de Propiedad Horizontal lo aclara: quién puede usar el patio común del edificio y con qué límites

Una mesa y unas sillas para cenar al fresco, una piscina hinchable para los niños, macetas que van ocupando cada vez más espacio, una bicicleta aparcada junto a la pared… El patio común es uno de los lugares del edificio que más discusiones genera en las comunidades de vecinos. La pregunta suele ser la misma: si el patio es de todos, ¿puede cada uno usarlo como quiera? La Ley de Propiedad Horizontal responde que no, y explica por qué.

El patio es un elemento común (y la ley lo dice expresamente)

El artículo 396 del Código Civil, al que remite la Ley de Propiedad Horizontal, enumera los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, y entre ellos cita expresamente los patios, junto al portal, las escaleras, los muros o las fachadas. Esto significa que el patio pertenece a todos los propietarios en proporción a su cuota de participación, pero ninguno de ellos es su dueño exclusivo.

Por eso, el artículo 7.1 de la ley es claro: cada propietario puede hacer obras en su piso siempre que no afecten a la seguridad, la estructura o los derechos de otro vecino, pero «en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna». Cerrar una parte del patio, instalar un cobertizo o colocar una estructura fija sin permiso no es una decisión individual.

La obligación de hacer un «uso adecuado»

El artículo 9.1.a obliga a cada propietario a respetar los elementos comunes, «ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios», haciendo «un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos». En la práctica, eso significa que usar el patio para lo que está pensado (paso, ventilación, luz, esparcimiento si así se ha decidido) está permitido; apropiarse de él para uso propio, almacenar objetos de forma permanente o causar molestias, no.

Además, el artículo 7.2 prohíbe en todo el inmueble las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y las que prohíban los estatutos. Si un vecino las realiza, el presidente puede requerirle que pare y, si no lo hace, la junta puede autorizar una acción de cesación ante el juez.

Quién pone las normas: los estatutos y la junta

Los detalles del día a día (horarios, si se pueden dejar bicicletas, si se permiten barbacoas o juegos de pelota) se fijan en las normas de régimen interior que prevé el artículo 6: las aprueba la junta de propietarios y obligan a todos mientras no se cambien. Si lo que se quiere es modificar el título constitutivo o los estatutos, por ejemplo para asignar el patio a un solo piso, el artículo 17 exige como regla general la unanimidad.

¿Y los patios de uso privativo?

Es muy habitual que los pisos bajos tengan acceso directo a un patio que solo ellos pueden usar. En estos casos el patio suele seguir siendo un elemento común, pero con un uso privativo atribuido a ese piso en el título constitutivo. El propietario puede disfrutarlo en exclusiva, pero no puede cubrirlo, cerrarlo ni construir en él sin el acuerdo de la comunidad, porque la propiedad sigue siendo de todos. Quién paga su mantenimiento depende de lo que digan el título y los estatutos.

Lo que conviene revisar antes de discutir

• El título constitutivo: dice si el patio es común de uso general o si tiene un uso privativo asignado.
• Los estatutos y las normas de régimen interior: concretan qué está permitido y qué no.
• Las actas de la junta: puede haber acuerdos anteriores sobre el uso del patio.

Cada caso depende de esos documentos y, en caso de conflicto, de cómo lo hayan interpretado los tribunales. Si hay dudas o un desacuerdo serio, lo prudente es consultar al administrador de fincas o a un abogado antes de llevarlo a la junta.

Fuente: Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (BOE) y artículo 396 del Código Civil.

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