La Ley de Propiedad Horizontal da la razón a los vecinos: pueden cobrar hasta un 20 % más de comunidad a los pisos turísticos

Las maletas con ruedas por la escalera, la caja de llaves junto al portal, el timbre a las tres de la mañana… Muchos vecinos conviven con un piso turístico en su edificio y no saben que la comunidad tiene la última palabra. La Ley de Propiedad Horizontal permite a los vecinos aprobar, limitar o prohibir esta actividad y también cobrar más gastos comunes a la vivienda que la ejerce.

Desde abril de 2025, hace falta el «sí» de la comunidad

La Ley Orgánica 1/2025 añadió un apartado 3 al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, en vigor desde el 3 de abril de 2025. Dice que el propietario que quiera dedicar su vivienda a alquiler turístico «deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios».

Y si alguien empieza sin ese permiso, el mismo artículo prevé que el presidente, por iniciativa propia o de cualquier vecino, le requiera «la inmediata cesación», con la advertencia de acudir a los tribunales.

La mayoría necesaria: tres quintos

El artículo 17.12 fija la mayoría para cualquier acuerdo que apruebe, limite, condicione o prohíba los pisos turísticos: el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación. No hace falta unanimidad, aunque el acuerdo suponga cambiar los estatutos.

Un ejemplo con números redondos: en un edificio de 20 viviendas con la misma cuota, hacen falta 12 votos a favor (cálculo de TieneLore).

Lo que pueden cobrar: hasta un 20 % más

Ese mismo artículo permite a la comunidad, con la misma mayoría de tres quintos, establecer cuotas especiales o un incremento de la participación en los gastos comunes de la vivienda turística, siempre que no supere el 20 %.

En la práctica: si un piso paga 100 euros al mes de comunidad, podría pasar a pagar hasta 120 euros. La idea es compensar el mayor uso de ascensor, portal, limpieza o zonas comunes que suponen las entradas y salidas constantes de huéspedes.

Lo que no se puede hacer

• No hay efecto retroactivo: el artículo 17.12 lo dice expresamente. Un acuerdo nuevo no afecta, en principio, a los pisos que ya funcionaban legalmente antes de tomarlo.
• El recargo no puede superar el 20 %.
• Los acuerdos tienen que respetar la normativa turística de cada comunidad autónoma y del ayuntamiento, que puede ser más restrictiva.

Cómo se aplica a casos concretos (por ejemplo, pisos que ya operaban antes de abril de 2025 o licencias en trámite) depende de la normativa autonómica y, en caso de conflicto, de los tribunales. Si tu comunidad se lo plantea, conviene que el administrador o un abogado revise el acuerdo antes de votarlo.

Cómo se hace

• Pedir al presidente que incluya el punto en el orden del día de la junta.
• Votar el acuerdo con la mayoría de tres quintos (de propietarios y de cuotas).
• Si modifica los estatutos, inscribirlo en el Registro de la Propiedad para que afecte a futuros compradores.

Lo más importante

Desde el 3 de abril de 2025, un piso turístico necesita la aprobación expresa de la comunidad (artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal). Con tres quintos de propietarios y cuotas, los vecinos pueden aprobarlo, limitarlo o prohibirlo, y cobrarle hasta un 20 % más de gastos comunes (artículo 17.12). Sin efecto retroactivo.

Pilar Montero

La vecina que todo el mundo quiere tener: sabe quitar cualquier mancha, ahorrar en la factura de la luz y ordenar un armario imposible. Trucos que…

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