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Cosas de casa
La Ley de Propiedad Horizontal no deja lugar a dudas: comprar un piso puede salirte más caro de lo que pone en la escritura
Firmas, recibes las llaves y crees que todo está pagado. Meses después llega una carta del administrador con una cifra que nadie te había mencionado.
Encontrar piso, negociar el precio, conseguir la hipoteca y firmar en el notario. Parece que ahí termina todo, pero hay una cuenta que muchos compradores no miran y que puede aparecer meses después en forma de carta del administrador de la finca: lo que el anterior dueño dejó a deber a la comunidad.
Qué dice exactamente la ley
Lo regula el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal. Su texto es claro: «El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores».
Dicho de otra forma: el piso arrastra las deudas. La ley lo dice con otra fórmula: «El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación». Da igual que el comprador no supiera nada o que la escritura esté inscrita en el Registro: la comunidad puede reclamar sobre la vivienda las cuotas impagadas del año de la compra y de los tres años anteriores.
Cuánto puede ser: un ejemplo con números
Hemos hecho la cuenta con una cuota de comunidad de 80 euros al mes, habitual en muchos edificios con ascensor. Si alguien compra un piso el 1 de noviembre de 2026 y el anterior propietario no pagaba desde enero de 2023, la vivienda responde de lo vencido en 2026 (diez meses, 800 euros) y de los tres años naturales anteriores, 2023, 2024 y 2025 (36 meses, 2.880 euros). En total, 3.680 euros que no figuraban en el precio. Con cuotas más altas, como las de urbanizaciones con piscina, portería o jardines, la cifra se dispara.
El certificado que te protege
La propia ley pone el remedio en el mismo artículo. En la escritura de compraventa, el vendedor «deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude», y además debe aportar un certificado de deudas con la comunidad, «sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente».
Ese certificado lo emite el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, en un plazo máximo de siete días naturales desde que se pide, y ambos responden si por culpa o negligencia los datos son erróneos o el retraso causa perjuicios. Por eso conviene no renunciar nunca a él: si el vendedor pide «exonerarle» para ir más rápido, el riesgo pasa entero al comprador. Si aparece una deuda, lo habitual es descontarla del precio o retener esa cantidad en la firma para pagarla directamente a la comunidad.
Y si eres tú quien vende
El artículo 9.1.i) añade otra obligación: comunicar al secretario de la comunidad el cambio de titularidad «por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción». Quien no lo hace «seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular», salvo que la comunidad ya se haya enterado por otra vía.
Lo que la ley no aclara del todo
El artículo habla de «gastos generales». Si una derrama extraordinaria aprobada antes de la venta entra o no en ese límite, o a quién corresponde pagarla cuando se aprobó con un dueño y se cobra con otro, depende de los acuerdos de la junta, de lo que se pacte en el contrato y, en caso de conflicto, de cómo lo interpreten los tribunales. Ante cualquier duda, lo prudente es pedir el certificado con antelación, preguntar por obras aprobadas y pendientes y consultar con un abogado o con el administrador de fincas antes de firmar.
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