La Ley de Propiedad Horizontal es tajante con el vecino que no paga: se queda sin voto y su piso responde de la deuda de este año y los tres anteriores, aunque lo venda

Es una de las situaciones que más enfrentamientos provoca en una comunidad de vecinos: uno de los propietarios deja de pagar las cuotas. La luz de la escalera, el ascensor, la limpieza o el seguro se siguen pagando cada mes, y la pregunta llega sola en la siguiente junta: ¿y quién pone su parte?

La respuesta corta es incómoda. Mientras la deuda no se cobra, el agujero lo cubre la comunidad, es decir, el resto de vecinos, ya sea tirando del fondo de reserva o aprobando una derrama. Pero la Ley de Propiedad Horizontal da a la comunidad herramientas muy potentes para recuperar ese dinero.

Pagar es una obligación, se use o no el servicio

El artículo 9.1.e) obliga a cada propietario a contribuir a los gastos generales del edificio según su cuota de participación. Y el artículo 9.2 cierra una de las excusas habituales: la no utilización de un servicio no exime de pagarlo. El vecino del bajo, por ejemplo, no puede negarse a pagar el ascensor por no usarlo, salvo que el título constitutivo o los estatutos digan otra cosa.

Lo mismo ocurre con el fondo de reserva (artículo 9.1.f), al que todos deben aportar y que debe ser, como mínimo, del 10% del último presupuesto ordinario.

Sin voto en la junta

La primera consecuencia para el moroso es inmediata. Según el artículo 15.2, los propietarios que al empezar la junta no estén al corriente de pago de todas las deudas vencidas pueden asistir y hablar, pero no tienen derecho a voto. Solo lo conservan si han impugnado judicialmente la deuda o la han consignado ante un juez o un notario.

El acta debe recoger quiénes se han quedado sin voto, y ni su persona ni su cuota cuentan para calcular las mayorías.

El piso responde aunque se venda

Este es el punto que más sorprende. El mismo artículo 9.1.e) establece que el comprador de una vivienda responde con el propio inmueble de las deudas que dejó el anterior dueño con la comunidad, hasta el límite de lo que corresponda a la parte vencida del año en que compra y a los tres años naturales anteriores. El piso queda «legalmente afecto» a esa deuda.

Por eso, en la escritura de compraventa, el vendedor debe declarar que está al corriente y aportar un certificado de deudas con la comunidad, que el secretario debe emitir en un máximo de siete días naturales. Sin él, el notario no puede autorizar la escritura, salvo que el comprador renuncie expresamente a pedirlo, algo que no conviene hacer.

Además, esas deudas de la comunidad tienen la condición de créditos preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil, lo que les da prioridad frente a otros acreedores.

Cómo se reclama: el monitorio

El artículo 21 regula la reclamación judicial. La comunidad puede reclamar todo lo que se le deba, cuotas ordinarias, extraordinarias o fondo de reserva, a través del proceso monitorio, un procedimiento rápido pensado para estas deudas. Los pasos básicos son:

• La junta aprueba la liquidación de la deuda.
• Se le notifica al moroso. Si no se le localiza, puede hacerse en el tablón de anuncios durante al menos tres días.
• El secretario emite un certificado con el importe y su desglose, con el visto bueno del presidente.
• Se presenta la petición ante el juzgado. Si el deudor se opone, la comunidad puede pedir el embargo preventivo de sus bienes, y el juez lo acordará sin exigir fianza.

Si para reclamar se contrata abogado y procurador, el moroso tendrá que pagar también sus honorarios, con los límites de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Recargos y otras medidas

La ley permite a la junta acordar medidas disuasorias mientras dure el impago, como intereses superiores al legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones (por ejemplo, la piscina), siempre que no sean abusivas ni afecten a la habitabilidad de la vivienda. No pueden aplicarse con carácter retroactivo. La deuda, en todo caso, genera intereses desde el día en que debió pagarse.

Cada comunidad es un mundo y la aplicación concreta puede depender de los estatutos y de cómo se hayan tomado los acuerdos. Si la deuda es importante, lo recomendable es contar con el administrador de fincas o con un abogado.

Puedes consultar el texto completo de la ley en el BOE.

Pilar Montero

La vecina que todo el mundo quiere tener: sabe quitar cualquier mancha, ahorrar en la factura de la luz y ordenar un armario imposible. Trucos que…

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