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Cosas de casa
La Ley de Propiedad Horizontal pone fin al debate: lo que paga cada vecino de la comunidad no depende de lo que use, sino de un número de su escritura
El del ático paga más, el del bajo paga un ascensor que no usa y el moroso sigue sin pagar. La discusión de cada junta tiene respuesta, y está escrita desde hace décadas.
Ilustración generada con IA.
Llega el recibo de la comunidad y empieza la discusión de siempre: por qué el del ático paga más que el del primero, por qué el del bajo paga el ascensor que no usa o qué pasa con el vecino que lleva meses sin pagar. La respuesta no depende de lo que opine cada uno en la junta. Está escrita en la Ley de Propiedad Horizontal desde hace décadas, y hay un número que lo decide casi todo.
La clave: la cuota de participación
El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».
Esa cuota es un porcentaje que tiene cada piso o local y que aparece en la escritura. Según el artículo 5, se fija tomando como base la superficie útil de cada vivienda en relación con el total del edificio, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma que va a hacerse de los servicios comunes. Por eso un ático grande suele pagar más que un piso interior pequeño.
¿Y si no uso el ascensor?
Es la pregunta más repetida. La regla general es que se paga según la cuota aunque no se use el servicio. Solo hay excepción si el título constitutivo o los estatutos dicen otra cosa, por ejemplo, eximiendo a los bajos o a los locales de ciertos gastos. Esa es la parte «a lo especialmente establecido» del artículo: conviene leer los estatutos antes de discutir en la junta.
El fondo de reserva
El artículo 9.1.f) obliga además a dotar un fondo de reserva para obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca. Su cuantía no puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario. Es decir, en una comunidad con un presupuesto anual de 20.000 euros, el fondo debe tener al menos 2.000.
Qué pasa con el vecino que no paga
- Pierde el voto. Según el artículo 15.2, quien no esté al corriente de pago y no haya impugnado la deuda o la haya consignado no puede votar en la junta, aunque sí asistir.
- La comunidad puede reclamar por la vía rápida. El artículo 21 permite ir al juzgado por el proceso monitorio, con la certificación del acuerdo de la junta que aprueba la liquidación de la deuda.
- La deuda sigue al piso. El propio artículo 9.1.e) establece que la vivienda queda afectada al pago de lo que se deba de la parte vencida del año en curso y de los tres años naturales anteriores. Si alguien compra un piso con deudas, puede tener que responder de ellas hasta ese límite.
Las cuentas de un caso real
Hemos hecho el cálculo con un ejemplo. En un edificio con un gasto anual de 24.000 euros, un piso con una cuota del 3 % paga 720 euros al año, 60 al mes. Otro con el 6 % paga el doble, 1.440 euros. Si la comunidad aprueba una derrama de 30.000 euros para arreglar la fachada, al primero le tocan 900 euros y al segundo, 1.800.
Los estatutos y algunos acuerdos de la junta pueden cambiar el reparto de ciertos gastos, y la jurisprudencia ha matizado varios casos, así que, ante una deuda importante o una discusión que no se resuelve, lo prudente es consultar con el administrador de la finca o con un abogado. Pero la regla de partida está clara: en la comunidad no paga más quien más usa, sino quien tiene más cuota.
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