Se acabó que el casero te eche gratis al terminar el contrato: lo que cambia desde mañana

Se les llama «contratos de alquiler indefinidos», aunque la palabra no aparece en la norma. Desde mañana, jueves 8 de octubre, los alquileres de vivienda habitual se renuevan solos, en bloques de cinco años, salvo que el casero pague una indemnización o tenga un motivo tasado para recuperar el piso. Lo establece el Real Decreto-ley 28/2026, publicado hoy en el BOE, que reescribe el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Así funciona, con sus fechas y sus excepciones.

Cómo funciona la renovación automática

Cuando el contrato cumple cinco años (o siete si el casero es una empresa), si ninguna de las partes avisa de que no quiere seguir, el contrato se prorroga «tácita y obligatoriamente» por otros cinco años (o siete). Al terminar ese bloque, ocurre lo mismo, sin límite de veces. Por eso se habla de contratos indefinidos en la práctica.

Lo que tiene que pagar el casero que no renueva

El propietario que no quiera prorrogar debe indemnizar al inquilino con la mayor de dos cantidades: doce mensualidades, calculadas con el valor superior del índice estatal de precios de referencia del alquiler para esa vivienda, o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en ella. Si la vivienda no aparece en el índice, se usa la renta que se esté pagando. Se abona al entregar las llaves y, si el piso se vende, la debe el comprador.

Hasta los 12 años de contrato se aplican las doce mensualidades; a partir de ahí pesa más la antigüedad. Cálculos de TieneLore con las reglas del decreto.

Los cinco casos en los que el casero no paga

Tienen que constar por escrito y con detalle en el preaviso:

• Necesita la vivienda para vivir él, familiares hasta el segundo grado o su excónyuge tras una separación o divorcio. Si a los tres meses no la ocupan, el inquilino recupera el derecho a la indemnización.
• El inquilino no ha vivido en el piso más de seis de los últimos doce meses sin una causa justificada (salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares).
• El inquilino tiene otra vivienda disponible en el mismo municipio.
• Las dos partes firman un contrato nuevo.
• El inquilino rechaza una oferta de contrato nuevo de al menos cinco años (siete si es empresa) con la renta limitada por la ley.

Prórrogas extra si el casero no renueva

• Inquilinos vulnerables, con informe de los servicios sociales del último año: hasta un año más, obligatorio si el casero es gran tenedor.
• Zonas tensionadas: hasta tres años más, por años, salvo que el casero necesite la vivienda para él o su familia o se firme un contrato nuevo.

Si ya tienes un contrato firmado

• Se aplica a los contratos vigentes, desde su próximo vencimiento.
• Si a tu contrato le quedan menos de seis meses, el casero puede avisar de que no renueva con solo cuatro meses de antelación.
• Los avisos de no renovación enviados válidamente antes de hoy siguen valiendo y no dan derecho a indemnización.
• Los contratos en tácita reconducción (los que siguen mes a mes porque nadie dijo nada) pasan al nuevo sistema en su primer vencimiento a partir de mañana, y para los cinco años mínimos cuenta todo el tiempo desde el contrato original.
• Los contratos que ya están en la prórroga anual de hasta tres años (los firmados desde marzo de 2019 que han pasado sus cinco años) terminan esa prórroga con las reglas de antes, y al acabarla entran en el nuevo sistema.

Lo importante: puede caer en un mes

El decreto se aplica desde mañana, pero es provisional. Con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, la Diputación Permanente del Congreso tiene 30 días para convalidarlo o derogarlo, y de los dos decretos de vivienda este es el que menos apoyos tiene, según varios medios y según ha reconocido el propio Gobierno. Si se rechaza, decae como ocurrió el viernes con su versión anterior. Si eres inquilino y te llega un aviso de no renovación, guarda la fecha y el texto, y consulta con una asociación de inquilinos o un abogado antes de firmar nada.

Marta Salcedo

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