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Cosas de casa
La Ley de Propiedad Horizontal es tajante con los malos olores del vecino: puede quedarse sin usar su casa hasta tres años
Basura acumulada, animales o humos: lo que dice el artículo 7.2 de la ley, cómo debe actuar el presidente y qué puede ordenar el juez.
Buzones de un edificio de viviendas. Imagen ilustrativa. Foto: rawpixel (CC0).
Abres la puerta de casa y ahí está otra vez: un olor fuerte que llega del piso de al lado, del rellano o del patio de luces. A veces es tabaco, otras basura acumulada, animales mal atendidos o un local de la planta baja que cocina sin una salida de humos en condiciones. La pregunta se repite en muchas comunidades: ¿se puede hacer algo o hay que aguantarse?
La Ley de Propiedad Horizontal no habla de «olores» con esa palabra, pero sí tiene un artículo pensado para estas situaciones: el artículo 7.2. Y el camino que marca está muy claro, paso a paso.
Qué prohíbe exactamente la ley
El artículo 7.2 dice que al propietario y al ocupante de un piso o local no les está permitido desarrollar, en su vivienda o en el resto del edificio, actividades que estén prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las normas generales sobre actividades «molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas».
Un mal olor puntual (una comida fuerte, un día de limpieza con lejía) no entra ahí. Lo que encaja son los olores persistentes e intensos que hacen difícil la vida en el edificio o pueden afectar a la salud: acumulación de basura, falta grave de higiene, animales en malas condiciones, humos de un negocio… Dónde está la línea entre una molestia que hay que tolerar y una actividad «molesta» o «insalubre» no lo fija la ley con cifras: lo valoran los jueces caso por caso, y también cuentan las ordenanzas de cada ayuntamiento.
Un detalle importante: la ley se aplica tanto al propietario como al ocupante. Si el piso está alquilado, la comunidad puede actuar igualmente.
Paso 1: avisar al presidente
El vecino afectado no tiene que pelearse solo. La ley dice que el presidente de la comunidad, «a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes», debe requerir a quien cause la molestia la «inmediata cesación» de la actividad, avisándole de que, si no para, la comunidad irá a los tribunales.
Conviene que ese requerimiento sea fehaciente, es decir, que quede constancia de que el vecino lo ha recibido (un burofax, por ejemplo), porque después hará falta presentarlo ante el juez. Y ayuda mucho reunir pruebas: fotos, testimonios de otros vecinos, informes de la policía local o de los servicios municipales de salud si han intervenido.
Paso 2: la junta y la demanda
Si el vecino sigue igual, el presidente necesita la autorización de la junta de propietarios, convocada para ese asunto, para presentar una acción de cesación. Se tramita por juicio ordinario y la demanda va contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante.
Con la demanda, el juez puede ordenar ya, como medida cautelar, que la actividad pare de inmediato. Si el vecino no obedece, se expone a un delito de desobediencia.
Lo que puede acabar decidiendo el juez
Aquí está la parte que más sorprende. Si la sentencia da la razón a la comunidad, la ley permite al juez ir mucho más allá de un simple «deje de hacerlo»:
- La cesación definitiva de la actividad.
- Una indemnización por los daños y perjuicios causados.
- Y, según la gravedad, la privación del derecho a usar la vivienda o el local durante un máximo de tres años.
Si quien causa el problema no es el dueño sino un inquilino, la sentencia puede incluso dar por extinguidos sus derechos sobre la vivienda y ordenar su lanzamiento, es decir, que tenga que irse.
Son medidas pensadas para casos graves y reiterados, y cada procedimiento depende de las pruebas y de lo que valore el juez. Antes de llegar ahí, lo recomendable es hablar con el administrador de fincas o con un abogado. Pero la ley es clara en algo: quien convierte su casa en un foco de olores insalubres puede acabar sin poder usarla hasta tres años.
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