Las hipotecas de la burbuja vuelven a los juzgados: cinco señales de que la tuya la ha comprado un fondo

Veinte años después del boom inmobiliario, sus hipotecas están volviendo a los tribunales. Según la Estadística de Ejecuciones Hipotecarias del INE, publicada el 16 de septiembre de 2026, el 46,7% de las ejecuciones iniciadas sobre viviendas en el segundo trimestre del año corresponde a préstamos firmados entre 2005 y 2008. Las de 2007 suponen el 15,1% y las de 2006, el 14,1%.

Y van a más: las ejecuciones sobre vivienda habitual crecieron un 27,5% en el segundo trimestre respecto al mismo periodo del año anterior. En 2025, los juzgados registraron 31.416 ejecuciones hipotecarias, un 35,6% más que el año anterior, según el Consejo General del Poder Judicial. Andalucía, Cataluña y la Comunitat Valenciana encabezan la lista.

Quién te reclama ya no es tu banco

En la última década, los bancos han vendido en bloque carteras de préstamos impagados a fondos que las compran por una fracción de su valor y luego reclaman el importe completo. Para el deudor, el cambio suele ser invisible hasta que llega una carta de una empresa que no conoce o una demanda en la que el demandante ya no es su banco.

«Un préstamo de 2006 ha pasado en veinte años por fusiones bancarias, rescates y, muchas veces, por una o varias ventas a fondos de inversión», explica José Montero, abogado especialista en derecho bancario, socio de Montero de Cisneros y fundador de Defensa Contra Fondos. Cuanto más larga es esa cadena, más fácil es que falle algún eslabón. Y ahí puede estar la defensa: «La primera pregunta no es cuánto debe la familia, sino quién reclama y con qué papeles. El fondo tiene que acreditar que ese préstamo concreto, con esa numeración y ese saldo, está incluido en la cesión».

Su resumen: «El deudor cree que no puede hacer nada, y muchas veces el que no puede demostrar nada es el fondo».

Las cinco señales

1. Llegan cartas de una empresa que no es tu banco, normalmente una gestora de recobro, reclamando la deuda.
2. En la demanda aparece como demandante una sociedad que no conoces, a menudo con sede fuera de España.
3. La cantidad reclamada no cuadra con tus cálculos o incluye intereses y comisiones que no reconoces.
4. Nunca te notificaron formalmente la venta del préstamo, o se hizo con documentación incompleta.
5. Tu hipoteca tiene cláusulas hoy cuestionadas en los tribunales, como el vencimiento anticipado, la cláusula suelo o el IRPH, algo frecuente en las firmadas antes de 2009.

Sin atajos (y con prisa)

Montero advierte de que no hay soluciones mágicas: el Tribunal Supremo ha limitado la posibilidad de liquidar la deuda pagando lo mismo que pagó el fondo cuando el préstamo se vendió dentro de una cartera. Lo que sí hay son plazos, y muy cortos: «Si aparece alguna de estas señales, conviene revisar el expediente cuanto antes. Los plazos de oposición en una ejecución son muy cortos y, una vez vencidos, las opciones se reducen drásticamente».

El caso de Maricarmen, la mujer de 87 años desahuciada en Madrid de un piso que había comprado un fondo, ha puesto el foco en estos actores, aunque lo suyo era un alquiler y no una hipoteca. Si tienes una deuda hipotecaria de aquellos años y te reclama alguien que no reconoces, lo recomendable es consultar con un abogado o con la oficina de consumo de tu comunidad antes de que venzan los plazos.

Gráfico: TieneLore, con datos del INE.

Pilar Montero

La vecina que todo el mundo quiere tener: sabe quitar cualquier mancha, ahorrar en la factura de la luz y ordenar un armario imposible. Trucos que…

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