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Cosas de casa
La Ley de Propiedad Horizontal da la razón a los vecinos: no hace falta el presidente para convocar una junta si se juntan estos
El artículo 16 de la ley permite a los propietarios pedir y convocar una junta extraordinaria sin esperar al presidente. Cuántos hacen falta, qué debe llevar la convocatoria y los plazos.
Imagen ilustrativa.
La terraza del ático lleva meses filtrando agua, el ascensor se para cada dos por tres o hay que decidir qué hacer con un vecino que no paga. Y el presidente de la comunidad no convoca la junta: está de viaje, no quiere problemas o simplemente no contesta. ¿Hay que esperar a la reunión anual? No. La Ley de Propiedad Horizontal da a los propios vecinos una vía para reunirse sin él.
Cuántos vecinos hacen falta
La clave está en el artículo 16.1 de la ley. La junta de propietarios tiene que reunirse al menos una vez al año, para aprobar presupuestos y cuentas, y además siempre que lo crea conveniente el presidente o lo pidan:
- la cuarta parte de los propietarios, o
- un número de propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.
Basta con cumplir una de las dos. En un edificio de 20 viviendas, cinco vecinos pueden pedir la junta. Y si dos o tres propietarios tienen pisos grandes o locales que suman entre ellos una cuarta parte de las cuotas, también pueden.
Si el presidente no la convoca, la convocan ellos
El artículo 16.2 dice que la convocatoria la hace el presidente «y, en su defecto, los promotores de la reunión». Es decir: si los vecinos se lo han pedido y él no la convoca, pueden hacerlo ellos mismos. Lo prudente es dejar constancia por escrito de que se le pidió (un burofax o un escrito con acuse de recibo), para que nadie pueda decir después que se saltaron al presidente.
La propia acta de la reunión tiene que recoger quién la convocó y, en su caso, «los propietarios que la hubiesen promovido», según el artículo 19.2.
Qué tiene que llevar la convocatoria
No vale un aviso cualquiera en el ascensor. Según el artículo 16.2, la convocatoria tiene que indicar:
- los asuntos a tratar (el orden del día);
- el lugar, el día y la hora, en primera y, si se quiere, en segunda convocatoria;
- la lista de los propietarios que no están al corriente de pago, con el aviso de que pueden quedarse sin voto.
Y hay que hacérsela llegar a todos. El artículo 9.1.h fija dónde: en el domicilio que cada propietario haya comunicado al secretario y, si no ha comunicado ninguno, en su piso o local. Si aun así es imposible entregarla, se coloca en el tablón de anuncios de la comunidad, con una nota firmada por el secretario y el visto bueno del presidente, y surte efecto a los tres días naturales.
Los plazos
Para la junta ordinaria anual, la citación tiene que hacerse con al menos seis días de antelación. Para las extraordinarias, que es lo que suelen ser estas reuniones, la ley no da un número de días: basta con la antelación «que sea posible» para que se enteren todos (artículo 16.3).
Si en primera convocatoria no aparece la mayoría de propietarios que represente también la mayoría de las cuotas, se celebra en segunda, ya sin mínimo de asistentes. Puede ser el mismo día, media hora después, si así se indicó en la citación.
Un atajo y un aviso
El atajo: la junta puede reunirse válidamente sin convocatoria si están presentes todos los propietarios y así lo deciden. Además, cualquier vecino, aunque sea solo uno, puede pedir por escrito al presidente que un tema se trate en la siguiente junta, y el presidente está obligado a incluirlo en el orden del día.
El aviso: una junta mal convocada (sin el orden del día, sin citar a algún vecino o sin cumplir los requisitos) abre la puerta a que se impugnen sus acuerdos. Según el artículo 18, el plazo para ir a los tribunales es de tres meses desde el acuerdo, o de un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Los estatutos de cada comunidad pueden añadir detalles, así que conviene revisarlos y, si hay conflicto, consultar con el administrador de fincas o con un abogado.
Lee también: Lo dice la ley: el inquilino no puede votar en la junta de vecinos… salvo en un caso
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