La Ley de Propiedad Horizontal es tajante con el vecino que no paga: se queda hasta sin voto en la junta

Es el vecino que nadie quiere tener y el que más dinero le cuesta a una comunidad: el que no paga. La Ley de Propiedad Horizontal le dedica varios artículos, y desde la reforma de 2022 la junta tiene más herramientas que nunca para reclamarle la deuda. Estas son las cinco que más le duelen.

1. Se queda sin voto en la junta

El artículo 15.2 es claro: el propietario que al empezar la junta no esté al corriente de todas sus deudas vencidas con la comunidad puede asistir y hablar, pero no puede votar, salvo que haya impugnado la deuda en los tribunales o la haya consignado ante un juez o notario. Además, su cuota no cuenta para calcular las mayorías. Y el artículo 16.2 obliga a que la convocatoria incluya la lista de propietarios que deben dinero, con el aviso de que perderán el voto.

2. Intereses y castigos pactados por la junta

El artículo 21.1 permite a la junta aprobar medidas disuasorias mientras dure la morosidad: intereses superiores al legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones (por ejemplo, la piscina o el gimnasio). Con dos límites: no pueden ser abusivas ni desproporcionadas, ni afectar a la habitabilidad de la vivienda, y nunca pueden aplicarse con carácter retroactivo. Sin acuerdo de la junta, la deuda genera igualmente intereses desde el día en que debía pagarse.

3. Un juicio rápido: el monitorio

La comunidad puede reclamar todo lo que se le debe (cuotas ordinarias, derramas extraordinarias y fondo de reserva) por el procedimiento monitorio, una vía judicial rápida pensada para deudas claras. Para iniciarlo basta con:

• Un certificado del acuerdo de la junta que liquida la deuda, con el importe y su desglose, firmado por el secretario con el visto bueno del presidente.
• La prueba de que se ha notificado al deudor. Si no se le localiza, vale con colgarlo en el tablón de anuncios durante al menos tres días.

En la demanda se pueden sumar las cuotas que vayan venciendo hasta la notificación y los gastos de la reclamación.

4. Embargo, y paga él los abogados

Si el moroso se opone, la comunidad puede pedir el embargo preventivo de sus bienes y el juez lo acordará sin exigir fianza a la comunidad (artículo 21.4). Y si la comunidad contrata abogado y procurador, los honorarios los acaba pagando el deudor, dentro de los límites de la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 21.5).

5. La deuda persigue al piso, aunque lo venda

El artículo 9.1.e convierte la vivienda en garantía: quien la compre responde con ella de las cuotas impagadas del año en curso y de los tres años naturales anteriores. Por eso, al vender, el propietario debe aportar un certificado de deudas con la comunidad. Esas deudas, además, tienen preferencia de cobro frente a muchos otros acreedores.

Las cuentas: lo que puede acabar pagando

Un ejemplo orientativo: un vecino con una cuota de 80 euros al mes que deja de pagar un año debe 960 euros. Si la junta aprobó un interés de demora y la comunidad acude al monitorio con abogado y procurador, a esa deuda se suman los intereses, los gastos de la reclamación y los honorarios, con lo que la factura final puede superar con holgura lo que se debía al principio. Son cálculos de TieneLore; el importe real depende de lo que apruebe cada junta y de cada procedimiento.

Y si no puedes pagar

La ley también deja una salida: la reclamación de cuotas puede resolverse por mediación o arbitraje (artículo 21.6), y quien no esté de acuerdo con la deuda puede impugnarla o consignar el importe para conservar el voto. Lo más sensato es hablar con el administrador antes de que la bola crezca. Ante un caso concreto, conviene consultar con un abogado, porque los estatutos de cada comunidad y la jurisprudencia pueden matizar estas reglas.

Fuente: Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (texto consolidado, BOE), artículos 9, 15, 16 y 21.

Pilar Montero

La vecina que todo el mundo quiere tener: sabe quitar cualquier mancha, ahorrar en la factura de la luz y ordenar un armario imposible. Trucos que…

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