Lo dice la ley: el inquilino no puede votar en la junta de vecinos… salvo en un caso

Vive en el piso, usa el ascensor, baja a la piscina y, muchas veces, es quien paga la cuota de la comunidad a través del alquiler. Pero cuando llega la junta de vecinos, el inquilino se queda fuera de la sala. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), vigente desde 1960, deja muy claro quién decide en un edificio, aunque guarda una puerta abierta que muchos inquilinos no conocen.

Las zonas comunes son para todos

Quien vive de alquiler tiene derecho a usar los elementos comunes (portal, ascensor, jardines, piscina, trastero o garaje si van con el piso) igual que el dueño. El contrato de arrendamiento le cede el uso de la vivienda y de todo lo que le corresponde en el edificio. La comunidad no puede impedirle bajar a la piscina por no ser propietario.

También tiene que cumplir las normas

La ley no se olvida del inquilino cuando toca exigir. El artículo 7.2 prohíbe tanto «al propietario» como «al ocupante» del piso las actividades que vulneren los estatutos, dañen la finca o sean molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El presidente puede requerirle que pare y, si persiste, la junta puede autorizar una demanda de cesación contra él y contra el dueño. Si el juez da la razón a la comunidad, puede privar al inquilino de su derecho a usar la vivienda y extinguir el contrato de alquiler.

¿Quién paga la cuota de la comunidad?

Frente a la comunidad, siempre responde el propietario. Otra cosa es lo que pacte con su inquilino: el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que los gastos generales del edificio corran a cargo del arrendatario, pero solo si se acuerda por escrito en el contrato y se fija el importe anual. Sin ese pacto, la cuota la paga el casero. Si el inquilino no le abona lo pactado, es un problema entre ellos dos: la comunidad seguirá reclamando al dueño.

Las cartas de la comunidad van al dueño

El artículo 9.1.h obliga a cada propietario a comunicar al secretario un domicilio en España para las citaciones y notificaciones. Si no lo hace, la ley da por válido el propio piso, y las notificaciones «entregadas al ocupante» surten plenos efectos. Es decir, si el dueño no ha dado otra dirección, la convocatoria de junta o la reclamación que recoge el inquilino cuentan como recibidas por el propietario.

No puede ser presidente

El artículo 13.2 no deja lugar a dudas: «El presidente será nombrado, entre los propietarios». Un inquilino no puede presidir la comunidad, ni por elección ni por turno rotatorio ni por sorteo.

El único caso en el que sí puede votar

La junta es de propietarios, y en principio solo ellos asisten y votan. Pero el artículo 15.1 abre la puerta: «La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario».

Por tanto, el inquilino sí puede entrar en la junta y votar si el dueño le firma una autorización por escrito. Basta un documento sencillo, sin notario, con:

• el nombre y DNI del propietario y del representante;
• el piso, y la fecha de la junta (o si la autorización vale para varias);
• si conviene, el sentido del voto en los puntos del orden del día;
• y la firma del propietario.

Con ese papel, el inquilino vota en nombre del dueño, con su misma cuota de participación. Hay un límite: si el propietario debe dinero a la comunidad y no lo ha impugnado ni consignado, el artículo 15.2 le priva del voto, y por tanto también a su representante.

Los estatutos de cada comunidad y la jurisprudencia pueden matizar algunos detalles, como el uso de ciertos servicios por los inquilinos. Ante un conflicto concreto, conviene consultar con el administrador de fincas o con un abogado.

Pilar Montero

La vecina que todo el mundo quiere tener: sabe quitar cualquier mancha, ahorrar en la factura de la luz y ordenar un armario imposible. Trucos que…

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