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Cosas de casa
La Ley de Propiedad Horizontal es tajante con las derramas: hay obras que tu comunidad puede hacer sin votarlas y tú tendrás que pagar
Con el frío llegan las goteras, las calderas y las cartas del administrador. No todas las obras se pueden discutir en la junta.
Imagen ilustrativa
Llega el invierno y, con él, las primeras goteras, la caldera que falla o la fachada que suelta trozos. En muchas comunidades eso significa una cosa: derrama. Y con la derrama, la pregunta de siempre en la junta: ¿estoy obligado a pagar algo que no he votado? La Ley de Propiedad Horizontal distingue con claridad entre dos tipos de obras, y la diferencia lo cambia todo.
Qué es una derrama
Una derrama es un pago extraordinario que la comunidad pide a los propietarios, aparte de la cuota mensual, para cubrir un gasto que no está en el presupuesto ordinario. Se reparte según la cuota de participación de cada piso o local, salvo que los estatutos digan otra cosa (artículo 9.1.e).
Las obras que no necesitan votación
El artículo 10.1 de la ley es tajante: son obligatorias y «no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios» las obras necesarias para el mantenimiento y el deber de conservación del edificio, incluidas las de seguridad, habitabilidad, accesibilidad y ornato, y las que imponga la Administración. Es decir, arreglar el tejado que deja pasar el agua, reparar una bajante o asegurar una cornisa no se somete a votación.
En esos casos, según el artículo 10.2, la junta solo decide cómo se reparte la derrama y en qué plazos se paga. Y quien se oponga o retrase sin motivo las órdenes de la Administración responde personalmente de las posibles sanciones.
Las obras que sí se votan
Otra cosa son las mejoras que no son necesarias: una piscina, una zona de juegos, cambiar el suelo del portal por estética. Ningún propietario puede exigirlas (artículo 17.4) y para aprobarlas hacen falta las tres quintas partes de los propietarios, que además representen las tres quintas partes de las cuotas.
Aquí está la protección para quien vota en contra: si la mejora no es exigible y su coste supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el vecino que no la quiso no está obligado a pagarla. Eso sí, si más adelante quiere disfrutarla, tendrá que abonar su parte con intereses.
El fondo de reserva, el colchón
Antes de pedir una derrama, la comunidad tiene un colchón: el fondo de reserva. La ley obliga a que tenga, como mínimo, el 10 % del último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f), y sirve precisamente para obras de conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética. Si el fondo no llega, entonces viene la derrama.
Qué pasa si no pagas
Las derramas de obras obligatorias se tratan como los gastos generales: el piso queda «afecto» a esa deuda (artículo 10.2.c). Eso significa que la comunidad puede reclamarla judicialmente y que, si el piso se vende, la deuda le sigue.
La clave: obligatoria o mejora
La conclusión es sencilla y conviene tenerla clara antes de la próxima junta: si la obra es necesaria para conservar el edificio, no se discute si se hace, solo cómo se paga, y la pagan todos. Si es una mejora que no hace falta, puedes votar en contra y, si cuesta más de tres cuotas mensuales, librarte de pagarla.
Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento de un abogado o administrador de fincas. Los estatutos de cada comunidad y la jurisprudencia pueden matizar estos casos.
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