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Cosas de casa
Lo dice la ley: si tu casa nueva tiene grietas, humedades o fallos en los acabados, el constructor responde hasta 10 años después
La Ley de Ordenación de la Edificación fija tres plazos de garantía: 10 años para la estructura, 3 para la habitabilidad y 1 para los acabados. Y un plazo de dos años para reclamar.
Imagen ilustrativa
Compras un piso a estrenar y, al cabo de unos meses, aparece una mancha de humedad en el techo, una puerta que no cierra o una grieta que va creciendo en la pared del salón. La primera pregunta es siempre la misma: ¿quién paga esto?
La respuesta está en la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), y es más favorable al comprador de lo que mucha gente cree. Su artículo 17 establece que los que intervienen en la construcción del edificio (promotor, constructor, arquitectos y técnicos) responden frente a los propietarios de los daños que aparezcan durante unos plazos concretos, contados desde la fecha de recepción de la obra.
Diez años: la estructura
El plazo más largo es el de los fallos graves. Según el artículo 17.1.a), durante diez años se responde de los daños causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, siempre que comprometan directamente la resistencia y la estabilidad del edificio.
Es decir, las grietas que de verdad importan: las que indican que algo se mueve en la estructura. Por eso las promociones de viviendas nuevas deben contar, por regla general, con el llamado seguro decenal, que cubre precisamente estos daños (artículo 19.1.c).
Tres años: la habitabilidad
El segundo plazo, de tres años (artículo 17.1.b), cubre los defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que impidan cumplir los requisitos de habitabilidad del artículo 3 de la ley. Ahí entran la higiene, la salud y la protección del medio ambiente, la protección contra el ruido y el ahorro de energía y aislamiento térmico.
En la práctica, aquí suelen encajar las humedades y filtraciones, los problemas de aislamiento o los fallos de instalaciones que hacen que la vivienda no reúna esas condiciones.
Un año: los acabados
El plazo más corto es de un año, y solo afecta al constructor: responde de los defectos de ejecución en los elementos de terminación o acabado. Hablamos de pintura, suelos mal colocados, alicatados, carpintería que no ajusta y similares.
Como garantía, la ley prevé un seguro o que el promotor retenga el 5% del importe de la ejecución material de la obra (artículo 19.1.a).
Ojo al plazo para reclamar: dos años
Aquí está la letra pequeña que más disgustos da. Una cosa es el plazo de garantía y otra el plazo para reclamar. Según el artículo 18, las acciones para exigir esa responsabilidad prescriben a los dos años desde que se produce el daño.
Por ejemplo: si una grieta estructural aparece en el año ocho, está dentro de la garantía de diez años, pero hay que reclamar antes de que pasen dos años desde que apareció. Si se deja estar, se puede perder el derecho.
¿A quién se reclama?
La ley dice que cada uno responde de lo suyo, pero añade una protección importante: cuando no se puede saber de quién es la culpa, la responsabilidad es solidaria, y el promotor responde siempre solidariamente con los demás frente a los compradores (artículo 17.3). Por eso lo habitual es dirigirse primero a la promotora.
Lo recomendable es dejarlo todo por escrito: fotos con fecha, un burofax a la promotora y, si el daño es serio, un informe de un técnico. Cada caso depende de las pruebas y, si hay discusión sobre el origen del defecto, conviene consultar con un abogado o con una asociación de consumidores.
Puedes consultar el texto completo de la ley en el BOE.
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