Es oficial: hay obras en tu edificio que tendrás que pagar aunque votes en contra, y la junta solo decide una cosa

Llega la convocatoria de la junta, en el orden del día aparece una obra cara y muchos vecinos piensan lo mismo: «Yo votaré que no y así no pago». Con algunas obras funciona así, pero con otras no. La Ley de Propiedad Horizontal distingue entre las obras que se votan y las que son obligatorias, y las segundas están en su artículo 10.

Las obras que no necesitan acuerdo

El artículo 10.1 dice que ciertas actuaciones «tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios». Son, entre otras:

• Las necesarias para conservar el edificio y sus instalaciones comunes, incluidas las que garantizan la seguridad, la habitabilidad y la accesibilidad, y las que impone el ayuntamiento por el deber legal de conservación, como las que salen de una inspección técnica del edificio.
• Las de accesibilidad que piden los propietarios en cuya vivienda viven o trabajan personas con discapacidad o mayores de 70 años: rampas, ascensores u otros dispositivos.
• La ocupación de elementos comunes mientras duran esas obras.

El límite de las obras de accesibilidad

Para las obras de accesibilidad, la ley pone un tope: son obligatorias siempre que lo que se reparta cada año, una vez descontadas las ayudas públicas, «no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes». Si las subvenciones cubren al menos el 70 % del coste, la obra es obligatoria aunque se pase de ese límite.

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Un cálculo sencillo: si en tu comunidad pagas 60 euros al mes, doce mensualidades son 720 euros. Una obra de accesibilidad que te cueste hasta 720 euros al año, ya descontadas las ayudas, se hace aunque la mayoría vote en contra.

Qué pasa si te opones

La ley no deja muchas salidas. El artículo 10.2 señala que los propietarios que se opongan o retrasen sin justificación las órdenes de la administración «responderán individualmente de las sanciones» que se impongan. Y el piso queda afecto al pago de esas obras igual que a los gastos generales: si lo vendes, la deuda sigue al inmueble.

Las obras que sí se votan

Otras obras no son obligatorias y necesitan mayorías. Las de mejora de la eficiencia energética, por ejemplo, requieren mayoría simple según el artículo 17.2, siempre que el coste anual no supere doce mensualidades. Y las mejoras que no son necesarias tienen sus propias reglas, con más margen para quien vota en contra. En todos los casos, el artículo 17.9 recuerda que los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.

Si no tienes claro en cuál de los dos grupos está una obra concreta, pide al administrador el informe técnico o la orden municipal que la justifica, y consulta con un profesional si hace falta.

Lo único que decide la junta

En las obras obligatorias, el papel de los vecinos se reduce a una sola cuestión. El artículo 10.2 dice que serán costeadas por los propietarios, «limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono». La junta no decide si la obra se hace: solo cómo se reparte y cómo se paga.

Pilar Montero

La vecina que todo el mundo quiere tener: sabe quitar cualquier mancha, ahorrar en la factura de la luz y ordenar un armario imposible. Trucos que…

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