Es oficial: el BOE publica los nuevos decretos de vivienda y entran en vigor mañana con estos cambios

Ya es oficial. El Boletín Oficial del Estado publica este miércoles, 7 de octubre de 2026, los dos nuevos decretos de vivienda que el Gobierno aprobó ayer tras el rechazo del Congreso: el Real Decreto-ley 29/2026, sobre la función social de la vivienda y la oferta asequible, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la estabilidad de los contratos de alquiler. El primero entra en vigor mañana, jueves 8 de octubre; el segundo, el de la renovación automática de los alquileres, el 15 de noviembre, según fija su propio texto. Hemos comparado el texto con el de los decretos del 29 de septiembre, y estos son los cambios.

Lo que se mantiene

La estructura es la misma que ya contamos en nuestra guía de los decretos: prórroga extraordinaria de hasta dos años de los alquileres de vivienda habitual, subida máxima del 2 % en la actualización anual si no hay acuerdo hasta el 31 de diciembre de 2027, deducción del 10 % por alquiler en el IRPF, préstamos TU CASA para la entrada del piso y límites al alquiler de temporada y por habitaciones.

Cambio 1: el freno a los fondos se alarga hasta 2030

La limitación a las compras de vivienda por parte de entidades que adquieren inmuebles muy por debajo de su valor dura ahora hasta el 31 de diciembre de 2030; en el texto anterior era hasta 2028. Además, ahora alcanza también a quien compra carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor. Y las excepciones para las empresas que se adhieran a un Código de Buenas Prácticas no podrán usarse hasta que el Consejo de Ministros apruebe ese código, que deberá incluir alternativas de vivienda para las personas vulnerables afectadas.

Cambio 2: cómo se calcula la indemnización si el casero no renueva

Con la renovación automática, el propietario que no quiera prorrogar un contrato que ya ha cumplido cinco años (siete si es una empresa) tiene que indemnizar al inquilino. El nuevo texto lo concreta: la cantidad será la mayor de dos, o doce mensualidades calculadas con el valor superior del índice estatal de precios de referencia del alquiler para esa vivienda, o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en ella. Si la vivienda no tiene valor en el índice, se toma como referencia la renta que se esté pagando.

Cuentas rápidas, con un valor de referencia de 900 euros al mes:

A partir de los 12 años de contrato, pesa más la antigüedad. Cálculos de TieneLore con las reglas del decreto.

Cambio 3: los familiares, «hasta» el segundo grado

El casero persona física se libra de indemnizar si necesita la vivienda para él o su familia. El texto anterior hablaba de familiares «en segundo grado»; el nuevo dice «hasta el segundo grado», lo que deja claro que incluye también a hijos y padres. Si a los tres meses de recuperarla no la ocupan, el inquilino tiene derecho a la indemnización. Además, desaparece la excepción genérica que permitía librarse al propietario en situación de vulnerabilidad acreditada.

Cambio 4: los avisos ya enviados siguen valiendo

Las comunicaciones de no renovación que los caseros hayan enviado válidamente antes de la publicación de este decreto conservan su efecto y no dan derecho a indemnización. Y si el inquilino pide una prórroga legal a la que tiene derecho, la indemnización se aplaza hasta que termine esa prórroga.

Y ahora, ¿qué pasa?

Al estar las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, la Diputación Permanente del Congreso tiene 30 días para convalidarlos o derogarlos. Mientras tanto, el decreto de la función social de la vivienda se aplica desde mañana; el de la renovación automática no lo hará hasta el 15 de noviembre, si para entonces ha sido convalidado. Si se rechazan, decaen de nuevo; los contratos y derechos que se acojan a ellos mientras estén en vigor dependerán de lo que se decida entonces.

Marta Salcedo

Lo que pasa hoy, contado sin rodeos. Marta separa el ruido de la noticia y te lo deja claro en tres párrafos: qué ha pasado, por…

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